¿Nueva ley del predial? Lo que realmente se aprobó

En los últimos días, la aprobación de una nueva ley en materia catastral y registral ha generado dudas entre propietarios de casas, departamentos, terrenos y otros inmuebles. La principal preocupación es si ahora los gobiernos podrán aumentar el impuesto predial tomando como referencia el valor que aparece en las escrituras.

Para entenderlo, primero hay que distinguir entre tres conceptos: el precio por el que se compra una propiedad, el valor que aparece en sus antecedentes registrales y el valor catastral que utiliza la autoridad para determinar el predial conforme a las leyes aplicables. Aunque están relacionados, no necesariamente son iguales.

¿Qué busca esta nueva ley?

Su objetivo es mejorar la coordinación entre los catastros y los registros públicos de la propiedad del país, así como facilitar el intercambio de información para identificar los inmuebles y conocer mejor sus características.

En términos sencillos, busca que las autoridades tengan información más ordenada y consistente sobre las propiedades. Por ejemplo, que puedan identificar diferencias entre la superficie de un terreno, las construcciones existentes y los datos registrados en distintas instituciones.

Para lo lograr lo anterior, se establece el uso de las siguientes herramientas:

¿El valor de las escrituras sustituirá al valor catastral?

Esta es la pregunta más importante para los propietarios.

La homologación de información no significa, por sí sola, que el precio de compraventa o el valor que aparece en el Registro Público deba sustituir automáticamente al valor catastral para calcular el predial.

En términos generales, el impuesto predial se determina conforme a las leyes fiscales aplicables en cada municipio, que establecen la base gravable, las tasas y los demás elementos necesarios para calcularlo.

Por eso, si una propiedad tiene un precio de mercado de cinco millones de pesos, pero su valor catastral es de dos millones, no puede concluirse que el predial deba calcularse automáticamente sobre los cinco millones por el simple hecho de existir una nueva ley de coordinación catastral y registral.

Para que el monto del impuesto cambie, debe existir fundamento en las disposiciones fiscales aplicables y cumplirse los procedimientos correspondientes.

¿Entonces mi predial puede aumentar?

Sí, podría aumentar en determinadas circunstancias, pero no necesariamente por la aprobación de esta ley.

Si la actualización de la información permite detectar que una propiedad tiene más superficie o construcciones que las registradas, la autoridad podría revisar su valor catastral conforme a las normas aplicables. Si esa revisión modifica legalmente la base gravable, el impuesto podría incrementarse.

Sin embargo, eso es distinto de afirmar que todos los propietarios tendrán que pagar más o que los valores registrados en las escrituras se convertirán automáticamente en la base del impuesto.

Tampoco debe confundirse la actualización de los registros con un cambio en las tasas del predial: son cuestiones diferentes.

¿Qué deben hacer los propietarios?

Lo más recomendable es conservar las escrituras, revisar los datos catastrales de sus inmuebles y mantenerse atentos a las disposiciones que emitan las autoridades competentes.

Si reciben una notificación que modifica el valor catastral o el monto del predial, deben revisar cómo se determinó el nuevo importe y cuál es su fundamento legal. Si consideran que existe un error o una aplicación indebida de la ley, pueden consultar las opciones de aclaración o defensa disponibles.

También es importante recordar que declarar un valor catastral inferior al precio comercial no es, por sí mismo, una irregularidad: ambos valores pueden responder a criterios distintos. Otra cuestión sería declarar un precio de compraventa diferente del realmente pactado cuando la ley exige informar el precio efectivo de la operación.

En conclusión

La nueva ley busca mejorar la coordinación y la calidad de la información sobre los inmuebles. Esto puede facilitar que las autoridades detecten diferencias entre sus registros, pero no significa, por sí solo, que el valor de las escrituras sustituya al valor catastral ni que el predial vaya a aumentar automáticamente en todo el país.

El efecto real dependerá del texto definitivo de la ley, de su entrada en vigor y de las disposiciones fiscales aplicables a cada municipio.

¿Hasta dónde puede revisar el SAT? Facultades de la autoridad y derechos del contribuyente

Antes de alarmarse por un posible aumento, conviene distinguir entre una mejor identificación de las propiedades y una modificación legal del impuesto. En materia fiscal, tener más información sobre un inmueble no es lo mismo que contar con fundamento para cobrar una contribución mayor.

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